如松:楼市,鬼故事开讲了吗?

2021-11-22 8507人阅读,共20个回复 房地产
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在资本市场上有这样一种看似奇怪现象,在一个重要的趋势未结束之前,所有的利空、利多在市场上都表现出利多效应,这就像是一个人鸿运当头的时候挡都挡不住,这是讲“好故事”的时候。可是,当重要的趋势结束、越过拐点之后,所有的利多、利空在市场上都会体现出利空的结果,这就是讲“鬼故事”的时期,霉运总是无法摆脱。

这种现象生动地体现在楼市中。

比如,所有人都熟知的一句话是“利率是资产价格的天花板”,即一般认为加息对资产价格是利空。2003年6月25日美联储进行了前一个降息周期的最后一次降息,将利率调降了25个基点至1%。此后,美联储就进入了加息周期,2004年6月30日,美联储将基准利率调升25个基点至1.25%,此后又进行了16次加息,两年后的2006年6月29日进行了最后一次加息,标志着本次加息周期结束。虽然两年内美联储进行16次加息,按说如此快速的加息对楼市都会形成巨大的压力,但事实却不是。这段时期恰恰是美国的楼市突飞猛进的阶段,是泡沫形成与发展的阶段。这是所有利多、利空都会被市场解读为利多的阶段,这是讲“好故事”的时期,市场将美联储的升息行为解读为楼市供不应求,是利好。

但2007年之后就开始讲鬼故事。从2007年9月18日开始美联储再次开启了降息周期,第一次降息的幅度是50个基点,2007年10月31日、12月11日、2008年1月22日、1月30日、3月18日又分别降息25、25、75、50、75、25个基点,但如此快速地降息却并未能挽救次贷危机的爆发,这是典型的讲“鬼故事”的阶段,市场将美联储的降息行为解读为房地产市场在加速恶化。

美国的房地产泡沫在2007-2008年破裂,仅仅三四年之后的2011-2012年就重新复苏,下述两个因素应该是十分关键的:

第一,虽然二战之后美国社会就进入了老龄化,但美国是移民国家,社会的总人口在持续增长。当人口持续增长时就会形成对房屋的持续需求,当楼市低迷了一定的时间之后,新增需求就会稳定楼市,然后开始新的复苏周期。

英语系国家基本都是移民国家,有持续的人口增量和楼市的需求增量,其房地产行业所体现出来的规律就与其他国家具有本质的不同,所以,不能用俄罗斯等非移民国家的楼市与英语系国家来对比,这就是非常典型的南辕北辙。

第二,泡沫程度比较轻。

从历史的眼光来看,美国的房价与收入比大约是2.6,也就是说平均房价约是家庭平均年收入的3倍(本人刚看到这个数据时也有疑问,但观察部分城市的年家庭收入与当地的房价,确实就是这个数字)。通过美国房价收入比走势图(下图)可以看出,历史最高点是2007年美国房价崩盘前夕,那时的房价收入比达到了5.12。换句话说,美国一套家庭住宅的价格平均值是美国家庭年收入平均值的5倍以上,引爆了次贷危机。

QQ截图20211122123839.jpg

与亚欧绝大多数国家相比,美国的房价收入比是比较低的,即便次贷危机爆发之前依旧处于不高的位置。基于泡沫程度低,在泡沫时期对居民的透支程度就比较轻、泡沫破裂后对家庭部门资产负债表的破坏程度也比较轻,泡沫破裂之后恢复起来就比较容易,恢复的速度也就比较快。

因此,美国房地产的“鬼故事”只讲了大约三四年的时间,从2011年以后就再次开讲“好故事”。

但日本可就没有这样好的运气了。

虽然全球几乎所有的发达国家都已经进入老龄化,但由于日本是非移民国家,老龄化的程度十分严重,也就形不成对楼市的新增需求,这是日本楼市与美国楼市最明显的差别。

要说明的是,一个国家之所以成为移民国家,必须基于宗教和文化所建立起来的土壤,否则就无法成为移民国家。日本不断融入英系文化,目前已经基本具备了成为移民国家的土壤。日本法务省在上周四表示,正在考虑允许从事某些蓝领工作的外国人无限期居留,最早将从2022财年开始。对于一个长期对移民关闭的国家来说,这是一个重大转变。

另外一个问题是,日本房地产讲“好故事”的时间比较长,基本上从六十年代就开讲了,一直讲了二三十年,最终的泡沫就达到了比较严重的位置,让泡沫破裂前的房价收入比比较高。比如,1990年京都府的房价收入比是18.36,东京都、神奈川县、大阪府的房价收入比分别是18.12、15.32、13.87,泡沫程度超过美国,对居民透支的程度就比较深,泡沫破裂之后对居民资产负债表的破坏也更为严重。

因为日本房地产的特点与美国具有明显的不同,“好故事”讲的时间很长,破裂之后的“鬼故事”也就讲的更久,至今已经讲了三十多年。

中国也不是移民国家,同样也已经进入了老龄化,这与当初的日本差不多。根据上海易居房地产研究院的统计数字,2020年全国商品住宅房价收入比为9.2,与日本接近。同样根据上海易居房地产研究院的数字,2020年房价收入比排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门,其房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8和23.1。综合来看,中国的房地产泡沫程度应该已经超过了1990年泡沫破裂前夕的日本。

过去二十多年,中国的房地产一直在讲“好故事”,今天比较关心的是,讲鬼故事的时间点开始了吗?

中国的房地产泡沫之所以可以超出地球村的水平,当然与很多因素有关,包括户籍制度的存在,医疗、教育、体育等公共资源主要投入在核心城市中,中国经济发展并不均衡,最发达的地区主要集中在东南沿海,让这些城市形成人口持续的净流入,这就推动了楼市结构性泡沫的不断加剧,等等。

但个人感觉,楼市的泡沫之所以走到今天,最核心的因素应该还是最简单的风险因素。

虽然上述因素都是让中国的楼市泡沫脱离地球村的因素,甚至还是主要因素,但毫无疑问都是间接因素。最直接的因素是什么?是银行、信托理财、居民资金的持续流入,这是形成泡沫的最直接因素。

无论对于银行还是信托机构,风险管理(坏账管理)都是最核心的内容,但银行、信托等金融机构的资金可以持续地流入楼市,毫无疑问是因为风险的无限淡化,甚至接近于零。

今天的房地产行业是卖期房,实际就是卖图纸,让中国人掏出六个钱包、提前透支十几年甚至几十年的劳动来购买一张图纸,凭啥???当然是基于建设过程中没有丝毫的烂尾风险,其次就是楼市价格永远上涨的预期。而且前者是最重要的,一旦出现烂尾,自己的六个钱包和十几年的劳动成果就会泡汤,即便房价永远上涨也没意义了。

这就是最经典的经济理论,风险因素永远在决定着人的行为。之所以让银行、信托等金融机构和居民放心地将资金投入到楼市,根源还是在于人们认识到楼市是地方政府的钱袋子,也就形成了楼市近似零风险的概念和价格永远上涨的预期。

过去一年来,随着房地产负面新闻不断,金融机构开始压缩对房地产的融资,见下图,同时新房成交量也在不断下滑、居民资金流入房地产的速度开始减缓,这就对房地产形成了紧缩效应。

QQ截图20211122123852.jpg

但这并不代表“鬼故事”已经开讲,只有政策再出出利好,但市场却将利好解读为利空的时候才是开讲“鬼故事”的时候。

本质上来说,如果全国各地的人们都开始看到、听到楼市停工、烂尾的现象,无论管理层如何要求,银行等金融机构都会使用“上有政策下有对策”的办法收紧对房地产的融资,避免自己产生坏账,买房人也会捂紧六个钱包和十几年的劳动成果。此时,风险因素就会左右人们的行为,政策的任何利好都会被认为是逃生的机会,“鬼故事”就会开讲。

可一般人没办法到全国各地去看一看,房地产行业却会制造一些似是而非的消息,这种信息的不对称一直是影响人们进行独立判断的难题,但现在或许可以解决这个问题。

10月开始,政策明显又开始给房地产吹暖风,这就是一块试金石。第一,以往政策转向之时,房地产企业又会捂盘惜售,在市场上兴风作浪。但如果你发现网上还在不断报道房企依旧按原来的打折幅度抛售,或继续加大打折的力度,说明房企在将利好当利空,利好就是逃生的好机会,他们认为“鬼故事”已经开讲了。第二,金九银十房屋销售已经大幅萎缩,如果未来两个月的房企销量继续萎缩,说明风险意识已经超过政策意愿成为左右人们购房行为的主要因素,只要成交不放大,房企就只能不断去杠杆,在销售过程中加大打折力度,甚至还需要进行现房销售。

所以,今天没有结论。只有当上述两种现象成为现实之后,说明房地产的底层逻辑开始变化,才意味着鬼故事开讲了。

如果开讲“鬼故事”(注意这是前提),过去的思维习惯就应该改变:

第一,过去房地产基本是空手套白狼,比如施工企业给项目垫资是惯例,买房人买图纸也是惯例,当鬼故事开讲之后,房企的流动性被持续紧缩,上下游的中小企业就不能再随意对房企的经营进行垫资,这有巨大的坏账风险。

或许有人说,合作的企业过去的信誉都不错。但过去是过去,过去不代表将来,很多企业的老板也不想违约,可资金断裂的时候他也没办法。

这是最基本的风险管理要求。

第二,买房人要看好自己的六个钱包和几十年的劳动成果,一旦碰上停工现象,对家庭的打击是巨大的,在可能的情形下应该尽量选择现房。

预计在不长的时间之后,现房销售将成为楼市的主流。

第三,一旦出现楼市价格急跌,核心城市、核心商业地段的房屋或许就是机会。这也与城市能否持续吸引外来人口流入有关,持续人口净流入的城市机会就比较多。同时还要注意一件事,如果未来开启财赤货币化,这些房屋就具有非常好的机会。

(个人一直认为中国的楼市应该是俄罗斯模式,在俄罗斯模式下,结构性的机会一直都会存在。何况中国是个大国,只要一个城市有持续的人口净流入,楼市的机会就会存在。相反,没有人口净流入的城市,其房屋就会还原为一个住所,由于缺乏流动性,这些城市的房屋会加速退出财富序列)

第四,如果未来泡沫破裂,鬼故事会讲多长时间?少数城市有持续性的人口净流入,相当于有“新移民”源源不断地进入,其楼市就会体现出移民国家的某些特征,或许可以参考美国(前提是政策依旧不限制全国性的人口流动)。在大多数人口净流出的城市,或许要参考日本。

上述问题是值得人们警惕的地方。


文章作者:如松

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1L访客 2021-11-22 12:52:56 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 96.0.4664.45Google Chrome 96.0.4664.45
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拜读了!
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分析有理,政府炒高了房价,普通人不要当接盘侠。
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4L访客 2021-11-22 18:25:14 回复  vivovivo Google Chrome 87.0.4280.141Google Chrome 87.0.4280.141
扯谈
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5L访客 2021-11-22 18:58:48 回复  vivovivo Google Chrome 87.0.4280.141Google Chrome 87.0.4280.141
禁评论,全民戴口罩的重要性。
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6L访客 2021-11-22 21:34:31 回复  Huawei HMAHuawei HMA MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
那房产税怎么办?
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7L访客 2021-11-23 11:08:11 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 86.0.4240.198Google Chrome 86.0.4240.198
呵呵,现在只要是这几年买了房的,你问,无论一二线还是三四五线城市,都是套住的,价格或多或少都跌了。你标原价卖都无人问津。才开始,大家在等反弹,一旦等不来,会有更多房子抛向市场。到时不冻结交易,就会崩。4、5线城市其实已经崩了。价格跌一半都无成交量。
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8L访客 2021-11-24 11:08:13 回复  Windows 8.1 x64Windows 8.1 x64 Opera 81.0.4196.54Opera 81.0.4196.54
世事如设局 悲哉
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9L访客 2021-11-24 12:31:01 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
豪华魔都一个月自杀二十几花朵,所以搞中**“自杀”问卷....搞的方式不对,所以下架了。
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10L访客 2021-11-24 12:39:35 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
其实调查是应该的,但别那么直接就好。比如你觉得经常不开心吗?被同学或街坊小朋友嫌弃吗?成绩不好在家被打骂体罚吗?最近半年或一年**经济收入恶化了吗?在校外受同学欺负吗等等....从侧面间接了解学生情况。
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11L访客 2021-11-24 12:48:56 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
空置率太高,部分地区目前主要以“强拆”为主。没房子住了就要租或想法买,本人几年前就结论了的局面。
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11L访客 2021-11-24 12:53:40 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 深圳房子不管到没到寿命,以后小**、什么低矮房子都将拆迁,包括部分别墅小区,建高楼才能利益最大化。
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12L访客 2021-11-24 13:11:59 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
别信英国昨日改口说不会抵制冬奥会。其实坏的很,英国它要暗中怂恿大部分英联邦国家在开幕前十零天时才宣布抵制冬奥会....
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13L访客 2021-11-25 02:21:39 回复  vivovivo Google Chrome 87.0.4280.141Google Chrome 87.0.4280.141
19**年春夏之交鬼很多
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14L访客 2021-11-25 11:00:24 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 96.0.4664.55Google Chrome 96.0.4664.55
为什么这么少评论?现在各地情况到底怎样?
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14L访客 2021-11-25 11:07:04 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 魔都是大国韭菜最向往的财富乐园,都开始搞花朵“自杀”问卷了,花朵不好过,大人更难,管中窥豹。
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15L访客 2021-11-25 11:16:42 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
若各地区“自杀案件”增多,那么其它各类伤害案件也将日渐增多....民间借贷、各种理财事件及维劝事件累积的矛盾情绪....
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16L访客 2021-11-25 11:22:23 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
自杀死了也就算了,可学校楼就几层摔死率低,重残疾率高,这救治护理费让全家人更加崩溃....
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16L访客 2021-11-25 11:24:20 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 真正的雪上加霜,人间悲剧。
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17L访客 2021-11-25 11:33:24 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 96.0.4664.45Google Chrome 96.0.4664.45
狼群不断壮大,大口吃肉,不断统计羊群数量,发现羊群有变少的趋势,于是对羊说”你们要多生孩子,他们可是以后的接班人啊“。羊听了开心极了,每天都从梦中笑醒。

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