财迷:楼市大哉问2019——谁是房奴的敌人?谁是房奴的朋友?

2019-11-24 12242人阅读,共27个回复 房地产房价
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12月将至,又到做年终总结的时候,这里先谈房事——众所周知,神州人七成左右财产都凝结在楼市,所以楼市价格对大部分人来说灰常重要。

而神州楼市也确实给力,从1998年商品房市场开放算起,到现在涨了20年还多。这导致西方经济学里面著名的规律——以十年为一个上升期的库兹涅茨周期,在神州环境下上升期被硬生生往后延迟了十年。最近还在降低类似于基础利率的LPR:

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说实话,财迷当然希望楼市永远涨。然鹅,人无千日好,花无百日红,经济周期是天道,违天或恐不祥。

这一点庙堂里哪些公忠体国的技术官僚们恐怕也是知道的。就最近观察,“房住不炒”、“因城施策”,严查银行表外资产P2P,严查中小银行,都是要顺应天道,让楼市慢慢歇火。

就数据来看,胜地不长,盛宴难再——短期看,央行货币学派的技术官僚给力,M2数据仍然保持平稳,央妈并不是神马出水多的大花洒:

长期看,2018年新生儿1500万,人口出生率11%,死亡率7%,自然增长率达到4%。今年2019年,人口出生预计1100万,下降约30%,出生率约为7%。死亡率按同期不变,今年的人口增长率将为0,而且有可能为负数。2019年将是中国人口拐点元年:

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就这个意义上讲,如果财迷告诉你楼市还会普遍上涨,那就是睁眼说瞎话。

但以姥爷们逆周期因子搞得飞起的能力,以及楼市一直在掌控之中这个条件来判断,哪些有资金和贷款支持的地方,楼市起码跌不到哪里去。所以,纵然楼市不会大幅下跌,但是如文豪鲁迅所言,“有的退隐,有的高升”,那也是在所难免。

得胜诺夫在《神州社会各阶级分析》里面有言云:“谁是我们的敌人?谁是我们的朋友?这个问题是(革)X(命)的首要问题”:

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神州楼市虽然如任大炮所言并未完全市场化,但市场化程度已经很高。所以,如今之楼市里更多的是阳谋——木有绘画绣花,也木有仲达或五壕那种一(ying)团(shi)和(lang)气(gu):

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于是,当此楼市大体横盘之际,哪里的楼市住宅价格会下跌,成为房奴的敌人?哪里的楼市会稳如狗,成为房奴的朋友?这恐怕是神州房奴需要面对的首要问题,也是少有的可以利用公开数据来分析的问题。

为了让列位看官趋利避害,财迷决定回答这个问题。

作为实证主义者,为了写作此文,财迷花了一周时间找数据和搞统计分析。最后的结论是从全国各省会城市来看,最近半年即使宏观经济不稳,楼市出现问题,有4个城市房价起码不会跌太多,房子可以继续持有,或许是房奴们的朋友。另外有4个城市的房子本身并木有资金基本面。一旦楼市有异动,最可能出现幺蛾子,和房奴的友谊小船那就或说翻就翻。

欲知这8座城市是哪8个,且看下文解毒:


ONE.影响楼价的指标究竟是啥?


窃以为要搞清谁是房奴的朋友,谁是房奴的敌人,先要搞清楚哪些因素会影响到楼价。

在两年前,也就是2017年末的文章里,财迷提到神州研究房地产的顶级学者早就发现神州的楼市更多地带有了金融和投机属性,所以房价更多地受到货币和信贷影响。沈悦、刘洪玉(2004),周京奎(2005),梁云芳、高铁梅(2007)等学者发表在顶级期刊的论文发现,在98房改以前,决定房价的是基本面(人口变化、经济繁荣指标等),在98年住房商品化之后,影响房价的重要指标是信贷,归根结底是核动力印钞机放水的速度。至于有关经济基本面的指标,影响力在日渐下降(即使是地产供应影响也都比较小)。附带一句,上面那几位学者多次警告神州的地产有泡沫,而且证据及其翔实,可怜其意见无人听取。

那么这两个指标以及基本面指标(比如人口)里,哪个指标能最有效的预测房价?为了解决这个问题,在2017年末的文章里财迷做了一个相关分析(链接见:《财迷重磅‖老革命与新问题:神州楼市2017回顾及未来展望》)。相关分析的结果见下表(看不清请点击图片放大):

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用普通话解释,简而言之:财迷用上面的检验回答了第一个问题:各省人口基数和社会融资规模才是2017楼市价格的主要相关因素。在货币泛滥的情况下,如果我们想要知道一个地区楼市会不会被甩锅,或者能不能被保住,该地社会融资总量和人口这两个指标具有重要参考价值。

时间到了2018年,财迷又把各省社会融资增量和各地房价涨幅做了一个皮尔逊相关检验,结果让财迷惊掉下巴——相关并不显著——也就是说,到了2018年,社会融资和房价从有关系变到没关系,社会融资不再是房价变动的原因(文章链接见此:《财迷║菩提本无树?香江告急及十月金融数据远逊预期对楼市之影响》)。

于是,到了今年,财迷决定利用更复杂的统计技术再做一个检验,测一测神马因素能影响到楼市价格和价格增长。

窃以为人口、贷款、融资仍然是房价的最主要相关因素,所以我将其放进了模型。其中,很多人或认为是2-3年前的融资对房价有影响,因为拿到贷款授信,然后建房,然后卖出去,起码要两三年。窃以为在高周转时期,地产商很多操作,可以提前这个时间量。据我所知,X大、X桂园等地产奸商们已经是半年搞定一个楼盘卖出。所以今年我将各省2019年1-9月的融资和贷款都作为了自变量。出于谨慎,我将融资人口比和房价人口也比加了进去,结果就显得灰常有趣(数据来自神州房地产协会和国家统计局网站):在排除了其余变量的干扰之后,融资人口比和贷款人口比成为影响19年10月各省会城市住宅均价的决定性因素。

具体见下图(看不清请点击放大):

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各位或对上面这个回归方程的图看得头晕,不过别担心,财迷这就用普通话给您做个解毒。

简单讲就是:融资人口比和贷款人口能影响到92%各地房价均价的变化。如果把其余变量看作常数,则融资人口比每变动一个单位,19年10月各省会城市住房均价会变动0.538个单位。贷款人口比每变动一个单位,19年10月各省会城市住房均价会变动0.522个单位。而即使排除了其余自变量的干扰,仍然木有任何自变量能影响到19年10月各省会城市房价同比增长率。

所以,我们可以看到,如今在省级行政区层面,影响省会城市房价的主要因素,不是人口及经济基本盘,也不是贷款/社会融资增量,而是各省每万人分到的贷款量和融资增量的变化。


TWO.哪里有房奴的敌人,哪里有房奴的朋友?


点解前面要做辣么多技术分析,盖因为只要我们了解了神马因素会影响到房价,就可以在一定程度上预测未来哪些省会城市的房价会率先下跌,哪些省会城市的房价暂时会稳得一比。哪里有房奴的敌人,哪里有房奴的朋友,将会一目了然。

闲话休提,请看下面这张各地融资人口比值图(看不清请点击图片放大):

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上图显示了各省每万人融资了多少个亿。黄点标注的是融资人口比占前几位的省份。我们可以看到,帝都的融资人口比一骑绝尘,每万人19年前三季度融资为6.95亿。房价估计会很稳。

其余如小商贩省,大内斗省,以及魔都和南粤每万人19年前三季度融资都在1.5亿以上,至于西红市、西藏融资分别为1.39亿和1.37亿,可谓财源滚滚,估计其房价也不会降到哪里去。

反观之,红点标注的是哪些每万人融资较低的省份。其中,首府在三亚的某省,每万人19年前三季度融资才0.25亿,和帝都比就是一个在九天揽月,一个在五洋捉鳖。所以鹤岗7万一套的百平米大房,任君挑选,也是自然。

其余切糕省、过路费省、椰汁省、一汽所在省和滇、蒙二省,每万人融资都不到五千万,目测其楼市都会告急。

再看下面这张贷款人口比图(看不清请点击图片放大):

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如果说融资人口比说明了庙堂对各地的支(fang)持(shui)力度,则贷款人口比还能说明民间加杠杆的力度。贷款人口比越高,说明这个省份搞到钱的可能更大,民众对楼市的信心也更高。上图的黄点是哪些每万人贷款最多的省份,其中帝都和魔都两座城市是其他城市望尘莫及的高山。每万人贷款都在两百亿以上,一方面是因为这两座城市是神州的政治经济中心,另一方面也说明这两座城市能从贷款揩油的可能性最高。所以这两座城市楼市目测还是一个字——稳。

其余贷款大省如天津卫、小商贩省、大内斗省以及闽、粤两省,都是传统经济强省,贷款更多也是正常。唯有西藏,除了净化文青得灵魂,以及让司机占女文青便宜之外,也是吸金大户,这倒出乎意料。但不管怎样,这些省份能搞到更多钱,其省会城市的楼市不会差到哪里去。

至于省会在三亚哪个省,每万人贷款才37.33亿,再次成为人均贷款最少省份。除此之外槟榔省、传销省和豫、滇两省,人均贷款都不到40亿,明显不管是上面放水还是当地民意都已经是放弃治疗的节奏,这些地区的楼市还会涨,那就奇怪了。

除了上面这些指标,还有一个指标可以用来预测房奴们可能的敌人和朋友,那就是住宅单价和融资人口比/贷款人口比的比值。一般来说,由于政策波动/资产周期,都是潮涨潮落,房价和融资/贷款人口比的比值会向均值回归——高的会变低,低的会变高。所以这个比值可以看作各地楼市是否还会上升/下降的一个指标。

具体先看房价和融资人口比的比值(看不清请点击图片放大):

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从上图可以看到,三亚做首府的省份、椰汁省、魔都、滇省和鲁省,和以上这些省份的房价比起来,每万人头上的融资实在太低,所谓杯水车薪,房价未来难有起色(红点标注)。

而文青净化省、green省、帝都、西红市、酸辣省等省区,和房价比起来,每万人头上的融资是较高的,未来房价或许还有一点上升空间(黄点标注)。

下图是2019年10月房价和贷款人口比的比值(看不清请点击图片放大):

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从上图可以得知,和井盖省、南粤、白完省、熊猫省和传销省的房价比起来,每万人头上的贷款量是较低的,这些地区楼市搞不好有一定下降空间(红点标注)。

而和green省、过路费省、文青净化省、大砍省、狗不理市的房价比起来,每万人的贷款量是较高的,这些地区楼市搞不好有一定上升空间(黄点标注)。


FOUR.总结和对策


最后,我们就有下图作为总结(看不清请点击图片放大):

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由上图得知,黄色字体的城市如帝都、魔都、杭州、南京房价无论从贷款人口比还是从融资人口比看,都稳得很,而帝都和green首府银川,搞不好还有点上升空间。这些城市,或者可以继续和房奴们保持友谊。

而红色字体的城市,比如东北某省的首府哈尔滨,无论从贷款人口比还是融资看,近期楼价都不稳当。而红底白字的琼州海口、豫省郑州和滇省昆明,如果融资贷款的趋势继续,房价难免有下降空间。这些城市和房奴们的友谊小船,搞不好说翻就翻。

所以,最后结论如下:

1)即使宏观经济不稳,楼市出现问题,帝都和沪宁杭房价起码不会跌太多,是可以继续持有的资产。

2)哈尔滨、海口、郑州、昆明的房子本身并木有资金基本面,一旦楼市有异动,这些城市最可能出现幺蛾子。需要在这些城市买房的人,或许可以观望一阵(如果要买,最好买二手房)。

3)其余地区,各位请自行对号入座。

当然,由于融资数据和贷款数据在随时间不断变化,所以以上的结论最多在未来半年左右有效。财迷会持续为大家分析相关数据,做一个守望。

以上只是财迷一孔之见,毕竟神州数据很多时候就是black box,很难说得真切。而我也只是截取了一个时段得数据,并没有做更长时间的分析。另外,这里只做了新建住宅价格分析,以后有机会我会利用数据来专文预测二手房市场。但是,无论如何,至少财迷好歹给出了自己的逻辑和证据,而且结论可能被证伪——隔一两年再来看各个省会城市新房价格,就知道此文是否靠谱。

以上,希望对列位看官有所帮助。

言尽于此。


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文章作者:九龙塘右眼财迷

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