财迷:Time is ticking——五月M2、公募频换人以及猪圈学区房

2019-06-17 14682人阅读,共12个回复 科创板学区房香港
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来谈谈最近的一些热门经济信息。科创板开板,经济揆首、富凯大厦和兴茂大厦的话事人悉数到场:

5月份M2增长率出来了,大概为8.3%左右,并无上下波动:

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另外,据说部分公募频繁换帅:

最后,就是金陵29中和琅琊路小学双学位学区房涨到17万一平,被刷爆:

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相关评论那是一绝:

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这些貌似互不相干的信息背后有神马联系,预示着神马趋势,我等小民又该如何决断方能趋利避害?财迷这就为大家做个解毒:

 

ONE:金陵学区房为啥划不来?

 

金陵学区房的事情,窃以为这就是炒作而已。如果纯粹从投资角度讲,为了孩子读书而给出这么高的溢价,是非常划不来的事情。 

首先,南京学区房17万一平,十几平像是“有顶棚的猪圈”的房子就要210万全价。海外读书公立、私立5-8万刀不等,就算七万刀一年,四年28万,按现在汇率200万人仔不到。就大内斗省的高考难度来讲,有这个钱为啥不出国? 

和一线城市(直辖市)相比,金陵即使是省会,竞争也是很激烈的,2017年各地高考985和211学校录取率如下(看不到请点击看大图,下同):

如上图,2017年的江苏985录取率为1.41%,211学校录取率才5.19%。而天津卫光985录取率就5.81%,魔都5.33%,帝都4.29%。江苏能进211的人,在一线都985木有问题。 

能在一线进985的学生,本科出国不一定常青藤,但找个一般学校(即使这样,全世界排名也可以吊打985)读书,英语练好,眼界打开,然后找一个常青藤读硕,目测困难不大。既然即使对一线城市来讲,学生出国都是一个更好的选择,相对于大内斗省首府金陵这样的二线城市,那自然更是一个better choice。 

或有人喷我:出来的内地人大多还是很认同内地中学及之前的教育,内地教育更严格,一般大学才送出去,这样才会更好。对此财迷表示理解,但是也不用给这么高的溢价。原因如下:

说实话,就现在的人均收入看,一般985学校出来的学生工作一半辈子都不一定能挣到200万。所以如果不是985学校,没必要支付两百万的溢价。还是拿金陵举个栗子:2018高考,雨花台中学排名金陵第十,重本率49%:

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29中排名前三,重本率80%:

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既然有了硬性数据,我们就可以做一些计算了——如果孩子资质能去雨花台中学,为了帮助TA花200多万去一个29中,对TA来说最多能增加30%*1.14%=4/1000的概率进入一所985。大内斗省985上线率1.41%,而985学校实际上远远少于重本学校。所以买前面说的金陵,学区房相当于为了远低于1/250的概率去花200万。 

为了不到二百五十分之一的概率付出200万溢价,只要不是二百五,恐怕一般人都会觉得这比直接在雨花台花200万出国更划不来吧? 

当然或许喷子会说:我孩子其实资质一般,可能连雨花台都上不了。如果真是这样,上了29中无异于拔苗助长,你确定她/他学习能跟得上?至于买房是为了买重点小学学区房,那孩子进入好大学的概率就还要乘以一个初中升学率,概率就更小(作为概率,两个小数相乘乘积更小,不需要我提醒大家吧?),横竖都是划不来的。 

当然,多半又会有人会喷我:学区房买了不仅仅可以读书,还能保值,我买了这个学区房,孩子读书也成了,然后未来我还可以卖掉这个房子,还赚了一笔,云云。 

这个问题,我会在下一部分回答。

 

TWO:近期庙堂对楼市的思路

 

就现在看,财迷维持之前对楼市的判断:大概率是不会再涨(再涨就等于庙堂的棋路仆街),股市大概率是要涨(但要等一段时间)。而最近的陆家嘴金融论坛上主管经济的文刀揆首的话更是印证了我的推断。揆首讲了很多,其中重要的是微操部分,财迷这就给一个解毒: 

“一,回归本源,坚定服务实体经济。要加快金融服务实体经济的能力,突出重点,聚焦中小企业和科创企业的需要,提高金融供给的适应性,特别是提高直接融资的比重,着力缓解小微企业融资难、融资贵的问题。”

解毒:这意思就是钱要进入实体,关键在于货币总体供给有限的情况下,钱进入实体,恐怕对地产企业不是好事。财迷上篇文章讲过各个地产企业的资本循环模式,在地产企业融资成本飙升,在库存并未大幅减少的情况下,各种暴雷不可避免。 

“二,打好防范化解金融风险攻坚战,处理好稳增长、调结构、防风险的关系,注意把握好处置风险的力度和节奏。在精准拆弹过程中,要坚决阻断风险跨市场、跨区域的扩散和传染。”

解毒:其实这背后的意思就是要适当的甩锅,让部分地产企业活不下去,如今信托出事,部分私募和公募出事,都是与之相关的。刘揆首的话说得很明白了:与其养痈遗患,不如断臂求生。拆弹一定要拆,但是慢慢一个一个地拆弹。争取不形成连环爆炸。各位可以看到,这两年先是解决比特币,比特币之后解决P2P,P2P之后开始慢慢清理信托和私募。虽然这期间有暂缓(比如易行长跳出来说。 

“三,坚定实施好金融调控,加强货币政策、宏观审慎政策、微观审慎监管政策的协调配合。优化组合,在促进经济增长和结构调整上协同发挥作用。。。。。。特别要指出,目前金融机构要防止顺周期心理和预期带来的某种收缩效应。实际上这种收缩对金融机构本身是有风险的。金融管理部门要注意加大逆周期调节的力度,保持流动性的合理充裕。”

解毒:这意思也很清楚:那就是货币一直需要宏观审慎,放水那就不要想(当然也有可能搞一些各种麻辣粉特麻辣粉的操作,大水滴灌一下)。这说明庙堂里懂行的技术官员还是有话事权的。揆首这里也放风提醒自己友:庙堂是有节操的,各位要看清风紧,适当找时间扯呼。这个信息很重要。遥想当初海南首富,就是没看懂这个信息,最后闹到仆街。 

“四,强化金融基础设施建设。统筹规划金融设施布局,促进互联互通,加强信息共享,全面提升业务系统的专业化水平。……五,进一步加快改革开放。当前金融系统各方面正在认真落实最高层在第二届“一带一路”国际高峰合作论坛和去年博鳌亚洲论坛上的讲话精神,我们正在根据中央经济工作会议和政府工作报告的要求,加快落实已经部署的各项改革开放举措,尤其在市场准入、平等竞争、保护产权特别是知识产权等方面加快改革。”

解毒:这后面就是为了应对风险,要加强信息共享,免得出事了反应不过来。另外,希望能整顿市场,让大家有信心投更多钱进来。 

最后,揆首指出资本市场尤其要重视几个重点工作:“一是要加快推进股票发行上市、退市等基础性制度改革。二是要以加强公司治理和信息披露为重点,提高上市公司的质量;三是以更加市场化便利化为导向,推进交易制度改革;四是加快提升中介机构能力。五是稳步扩大各类机构投资者的队伍,拓展保险资金、养老基金、企业年金等长期资金入市的渠道,并做出相应地制度安排。”

解毒:这里面别的还罢了,不知道能不能成。但希望让保险资金、养老基金和企业年金入市,这确实是很可能带来机会的(虽然不知道何时能实现。 

至于鑫茂大厦揸FIT人郭大人的讲话,那就更有意思了:他提到: “金融服务实体经济的能力持续提升,银行和保险投向工商企业的资金快速增长,特别是对制造业、高新技术产业和民营企业的贷款明显回升,小微企业融资难融资贵问题得到缓解。到5月末,五大银行对普惠型小微企业贷款比去年底增长23.7%,已完成全年计划的绝大部分,平均利率4.79%,较去年全年下降0.65个百分点。” 

另外他讲到三件事:第一件事是在把股市搞健康一点后(比如建立退出机制)让社保、养老金、企业年金入市:“在养老金方面也可借鉴其他国家经验,构建基础社保、企业年金和商业保险三大支柱,努力争取养老基金在资本市场中占比达到世界平均水平。” 

第二件事是坚决防止结构复杂产品死灰复燃。“中国金融的脱实向虚、层层嵌套问题,曾经属于世界上最严重的情形,绝不能任其重演。” 

第三件事是必须正视一些地方房地产金融化问题。这里有一句很重的话:“历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。” 

解毒并总结:好叫列位看官晓得,表面上庙堂谈的是典型的“既要…又要…”,但实际上这是和执法臧否一样的偏意短语,揆首和鑫茂大厦揸FIT人的讲话,已经安排得明明白白: 楼市限制,金融市场拆雷,股市建立一个好的机制以后再用钱去砸一个牛市。

 

THREE:更大的图景

 

为了避免有人从资金、人口流动等角度喷财迷,辣么财迷索性一次性把这件事讲透:从更大的图景看,无论是长期的离婚率和结婚率,还是中短期的货币政策,也其实不再支持楼市上涨。 

我专门了解了神州离婚率,统一了口径后(每千人离婚率),神州和米帝是差不多,都在3%左右:

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唯一的问题是趋势,神州结婚率下降而离婚率上升,这可不是长久之道:可以这样讲,房价既是离婚率上升的原因,也是结婚率下降的原因。而离婚率上升和结婚率下降毫无疑问会导致新生儿减少——在未来几十年,你确定楼价还能涨? 

至于楼市涨跌最大的影响因子,与楼市直接相关的货币政策,我们也没发现有大的变化:、

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宏观审慎仍然在,好消息是M1回涨,这样的话企业的钱变多了,当然这就是另一个股市鸟。 

所以,就楼价来说, 长期看结婚率/离婚率不支持;中期看货币政策不支持;短期看庙堂不支持。这样的话,楼市哪里还有上涨的底气?

 

FOUR:我等小民的对策

 

1)虽然这很残忍,但我还是想说:各路中介洗洗睡吧。就现在情况看,基本不可能出现“一年业绩一个亿”这样的好事。不但黄金时代过去了,就连白银时代、青铜时代也都过去了,黑铁时代正在来临。根据财迷的了解,过去几年985,211大学生都链家这样的中介的不在少数(实习工资就很高),地产挤压实业导致人才外流的后果就会显现。只可怜这些去了链家的人不少还在纠结要不要转行——奉劝这群人一句,早点转行为好。 

2)各路地产奸商信(trust)托和与之关联的公募私募也洗洗睡吧。在这些奸商加了杠杆,借了债还不了的情况下,不仅仅是黑铁时代来临,恐怕是负债时代来临。地产慢慢歇菜了之后与之瓜葛颇深的信(trust)托和相关公募私募会变成神马样,估计大家都有Bee数,不然也不会出现开头财迷展示给大家的各家公募频繁换帅的新闻。不懂的可以再去看财迷以前文章:《财迷‖面子和里子:地王频出以及某些机构被连续罚款背后的楼市趋势》。实际上,这绝对不会仅仅牵涉到信(trust)托和公募私募,已经有一些Bank 憋不住讲了点实话:

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这背后的道理就是风险定价变了,东亚bank因为是港资,要对股东负责,所以不得不出来走两步。内地bank就只能打落牙齿和血吞,不然群氓一出动,那就是山呼海啸。 

3)鑫茂大厦揸FIT人的话不是光说不练,是会产生效果的,“靠盲目投资投机房地产来理财的企业”已经快被搞到很惨。二三四线城市的学区房买主,如果主要是为了投资增值买房,难免成为“靠盲目投资投机房地产来理财的居民”,隔了几年才“最终都会发现其实很不划算。” 

4)既然庙堂说得如此之清楚,把各家地产大佬安排得明明白白。接下来目测不少地产大佬很快会囊中羞射,不然很难解释为啥财迷朋友圈很多企业(尤其是地产企业)会跑到香江来融资,阿里也在悄悄筹措港股上市:

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原因很简单,从会计那时候开始,神州财务系统的权力就很大,说得好听点就是“花小钱,办大事”,说得不好听点就是比较喜欢做铁公鸡。各位不懂的回头去报销点东西,看看财务的扑克脸就懂了(自己做老板的除外)。对此,即使两猫斯基也“莫得啥子办法”,最多只能让抓手去“杀出一条血路来”。 

如今的户部并没有脱离会计建立的传统,目测一毛不拔是很可能的。虽然这样做是为了不崩盘,大家都理解。但这样一来,目测很多老板就不得不寻求海外融资渠道(尤其是地产老板)来杀出一条血路。而香江恰好是其中最重要管道,老蛮数据各位请自行了解一下:

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简而言之,如果木有香江这个场子请来的各路资本,拆弹估计没辣么容易,搞不好就是资本香消玉殒,XX魂飞天外。就上面数据来看,窃以为大家都是精算师,很多事情都会变得好商量。 

总结:庙堂的希望是P2P、币圈、影子银行、地产一个一个慢慢拆雷,但是time is ticking,时间不等人。由于从会计开始姥爷的钱袋子本身有做铁公鸡的习惯,很多机构和奸商估计要自己杀出一条血路才行。而香江就是重要的管道,没有人会和小钱钱过不去,这就是为啥大家都比较好商量(除了铁了心的金毛狮王)。技术官僚正在和时间赛跑,也在和某些自己友中的激进派赛跑,也是辛苦,心疼三秒钟。希望大家能看清形势,趋利避害。

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言尽于此。 

PS:最近南国天气不好,香江也风雨交加,不少看官记挂财迷个人健康,纷纷小窗,在此特别感谢。窃以为风云后就会有彩虹,香江这几日天气果然开始好转,下图是今早之情况,所以大家请勿担心。

回头有机会再给大家谈谈香江经济故事,希望发得出来。


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文章作者:九龙塘右眼财迷

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已有12位网友发表了看法:
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1L访客2019 2019-06-17 14:03:38 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 49.0.2623.112Google Chrome 49.0.2623.112
请问“会计”是谁?
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1L月上天 2019-06-17 17:35:06 回复  Huawei MLAHuawei MLA Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
@访客2019 陈?云
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1L访客 2019-06-17 21:08:40 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@月上天 此人面相很阴
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2L访客 2019-06-17 14:25:38 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
问题是抢不到房子,很多中介问我要指标费才给我买房
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3L访客 2019-06-17 15:06:27 回复  Android 8.0.0Android 8.0.0 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
问题是拿什么拯救各路老爷饭碗,不卖地,天津老爷们怎么活。
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4L访客 2019-06-17 15:34:11 回复  Windows 7Windows 7 Google Chrome 63.0.3239.132Google Chrome 63.0.3239.132
怪不得林郑老太虚晃一枪。
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5L访客 2019-06-17 20:32:21 回复  Redmi Note 4Redmi Note 4 MIUI Browser 10.2.11MIUI Browser 10.2.11
各地拆建难道不是为了保房价吗
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6L访客 2019-06-18 04:52:48 回复  Windows Server 2003Windows Server 2003 UC Browser 12.4.7.1027UC Browser 12.4.7.1027
透彻,我有一计可瞬间振兴大陆经济…就是庙堂找出个人来,用行政,金融(不给贷款包括房企和个人),瞬间把房价打压到40年以前,资金瞬间解放回归实体。套牢房奴没关系,升斗小民还敢早饭不成?没收房企资产也可以回血啊。暴利机关可以控制住局势的
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7L访客 2019-06-18 07:38:50 回复  Huawei LLD-AL00Huawei LLD-AL00 Google Chrome 63.0.3239.83Google Chrome 63.0.3239.83
现在可以进入股市了?
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8L访客 2019-06-18 15:36:16 回复  Android 8.1.0Android 8.1.0 Google Chrome 62.0.3202.84Google Chrome 62.0.3202.84
有一点错了,大陆的结婚率和离婚率都是错的,没有人知道真实的是多少,因为太多假结婚,假离婚,假未婚了,
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9L访客 2019-06-18 19:55:42 回复  Samsung I9500Samsung I9500 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
今年估计不会有人说多难兴邦了吧
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10L访客 2019-06-19 15:26:51 回复  Huawei BKK-AL10Huawei BKK-AL10 Google Chrome 63.0.3239.83Google Chrome 63.0.3239.83
好的很,该来的一定会来!我们的美梦就要成真了!

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